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Rapport d’évaluation des biens immobiliers: à quoi il sert et comment il est réalisé ?

Posté par admin-roof le novembre 8, 2022
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rapport d'évaluation

Introduction

Pour connaître la valeur réelle d’un bien sur le marché, il existe des spécialistes qui réalisent ce que l’on appelle le rapport d’évaluation, qui exprime une valeur marchande sur la base de divers détails analysés dans le bien. Le rapport d’évaluation doit être réalisé par des courtiers immobiliers, des ingénieurs ou des architectes et pris en compte non seulement lors de l’achat ou de la vente d’une propriété, mais aussi dans le cadre de procédures judiciaires.

Quels sont les critères utilisés pour l’évaluation d’un bien en Côte d’Ivoire ?

Suivant les règles établies par le législateur, le responsable du rapport considère plusieurs points relatifs au bien au moment de définir une valeur réelle pour le produit. Vous trouverez ci-dessous quelques éléments pris en compte dans le rapport d’évaluation :

  • La localisation :

En ce qui concerne l’emplacement, le professionnel tient compte de la zone dans laquelle se trouve le bien – ville, quartier et rue. Toutes ces informations influencent directement les coûts de la propriété. 

  • Les finitions :

L’état dans lequel se trouve le bien est également pris en compte lors de la préparation du rapport d’évaluation. Un bien plus préservé, avec une meilleure finition, est plus valorisé et donc plus cher.

  • La documentation :

Un autre élément important pour la préparation du rapport d’évaluation est la mise à jour de la documentation. Pour assurer la sécurité d’une propriété, tous les documents doivent être en règle. Sans la documentation du bien, il n’est pas possible d’effectuer des transactions financières.

  • Le revêtement :

Comme la finition, le revêtement des murs est pris en compte dans l’étude. L’objectif est de vérifier l’absence de fissures, de marques et d’humidité, conséquences des infiltrations et des fuites.

  • La façade :

Les éléments de la façade sont les portails, les garde-corps, les portes, etc. Ces éléments sont pris en compte au moment de l’évaluation et garantissent la valorisation du bien lorsqu’ils sont en parfait état de conservation.

  • L’électricité et les installations d’eau :

Les composants électriques et hydrauliques sont également d’une extrême importance pour le rapport d’évaluation et nécessitent une bonne analyse. Les propriétés dont les appareils et les raccordements sont en bon état sont plus appréciées sur le marché.

Quelle est l’importance du rapport d’évaluation des biens ?

Le rapport d’évaluation immobilière détermine la valeur réelle d’un bien dans un but précis, à une certaine date et dans une certaine situation, après que les professionnels chargés de l’évaluation ont analysé tous les éléments mentionnés plus haut. Pour traiter l’achat et la vente d’un bien immobilier, par exemple, il est nécessaire d’avoir le rapport d’évaluation en main – l’analyse d’un professionnel spécialisé est de la plus haute importance pour la négociation. En outre, le rapport est facturé lorsqu’il y a un procès impliquant la propriété. Des exemples de ce type de processus sont les actions qui impliquent le calcul de valeurs d’indemnisation, la vente forcée ou la liquidation forcée par exigence d’une institution financière. 

Dans les cas d’achat et de vente, le rapport d’évaluation de la propriété est demandé lorsque des tiers sont impliqués, comme les banques qui accordent un financement. Pour une banque, l’analyse est fondamentale, car elle offre une sécurité à l’institution. Cela se produit parce que le crédit du bien, exprimé monétairement par la valeur établie dans le rapport d’évaluation, est une garantie que le bien sera capable de couvrir la dette, au cas où l’acheteur ne le ferait pas en espèces. Le rapport d’évaluation est également requis lors de négociations directes, lorsque l’acheteur veut vérifier si la valeur demandée par le vendeur est conforme à la valeur exprimée dans l’analyse du bien.

Quand est-il nécessaire de procéder à  cette évaluation ?

Considérant que l’analyse immobilière est le moyen le plus fiable d’établir la valeur réelle d’un bien, ce processus est considéré comme fondamental dans plusieurs situations. Le rapport d’évaluation présente tous les détails responsables de la valeur exprimée dans le document, tels que les caractéristiques internes de la propriété, les environs et la recherche de propriétés similaires dans la même région. Le rapport d’évaluation met également en évidence le marché immobilier dans lequel se trouve le bien et le scénario économique actuel dans la région. 

C’est pourquoi le service fourni par les professionnels de l’ingénierie et de l’architecture est nécessaire dans les cas d’achat et de vente de biens immobiliers et dans les procédures judiciaires concernant ces biens, entre autres. Pour les juges, les procureurs et les avocats, il est crucial de connaître le prix correct du bien pour juger des affaires telles que les successions, les divorces et autres procès. Pour les institutions financières, le rapport d’évaluation est extrêmement important, car il garantit à l’institution une sécurité quant à la valeur, la documentation et la conservation du bien. En outre, le rapport d’évaluation est requis en cas d’expropriation, lorsque le document est demandé par le gouvernement pour établir la valeur de l’assiette fiscale de la propriété, et lorsqu’il y a constitution, fusion, division ou dissolution de sociétés dans des entreprises privées.

Comment faire correctement le rapport d’évaluation immobilière ? 

Comme indiqué précédemment, les professionnels responsables du rapport d’évaluation des biens immobiliers sont les ingénieurs et les architectes. Cependant, il ne suffit pas d’avoir une formation dans ces domaines pour préparer un rapport d’évaluation et déterminer les coûts du bien. Le professionnel doit également connaître le marché immobilier dans lequel se trouve le bien et faire une bonne analyse économique. Ce n’est qu’alors qu’un ingénieur ou un architecte peut commencer l’analyse.

  • Les méthodes d’évaluation

Pour réaliser un rapport d’évaluation immobilière, il existe sept méthodes indiquées par les professionnels : la méthode comparative, la méthode évolutive, la méthode involutive, la méthode des coûts, la méthode de capitalisation des revenus, les critères résiduels et la combinaison de méthodes. Parmi les méthodes mises en avant, la méthode comparative, qui consiste à comparer des biens similaires dans la même région, est la meilleure façon d’évaluer un bien.

  • Les exigences générales

Avant toute chose, le professionnel responsable du rapport doit définir l’objectif de l’analyse. Outre la recherche et la vérification du bien en question, il doit vérifier les mesures et choisir la méthodologie qui sera utilisée dans l’étude.

  • L’analyse de la documentation

Après avoir identifié le bien, il est nécessaire de vérifier les documents et de contrôler s’il existe des problèmes juridiques, en plus de consulter les lois municipales et étatiques, ainsi que d’autres réglementations, concernant les terrains et les bâtiments dans la région en question.

  • L’inspection de la propriété

Enfin, la partie responsable doit procéder à une inspection de la propriété. Les critères d’évaluation mentionnés ci-dessus, tels que la localisation, l’état de conservation, les infrastructures, etc., ainsi que les aspects socio-économiques des environs sont mis en évidence. En outre, il est nécessaire de prendre des photos intérieures et extérieures de la propriété et d’analyser le plan d’étage et les croquis.

En conclusion

Si l’ingénieur responsable du rapport d’évaluation ne respecte pas les règles en vigueur, vous pouvez vous opposer et tout son travail ne sera pas pris en compte. D’autre part, le rapport bien fait permet d’éviter plusieurs problèmes, tels que des pertes financières, la difficulté d’obtenir un crédit, l’augmentation des impôts et le retard dans la réalisation d’un inventaire, etc. Par conséquent, pour éviter les maux de tête, il est recommandé de rechercher des références sur le marché et de s’assurer que l’analyse effectuée sera acceptée dans toute opération concernant le bien. 

Vous pouvez aussi consulter notre article sur 05 RAISONS D’ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN COTE D’IVOIRE.

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